¿Cómo evaluar a un inquilino antes de alquilar?

La regla general de la Ley 25.326 es que tratar datos de una persona exige su consentimiento libre, expreso e informado, por escrito o por un medio equivalente (art. 5). Antes de pedirlo tenés que decirle para qué vas a usar los datos, quién sos y que puede pedir acceso, corrección o supresión (art. 6). Los datos tienen que ser pertinentes y no excesivos para esa finalidad (art. 4): para un alquiler, eso es identidad, ingresos e historial de pago. Nunca datos sensibles como salud, religión u opinión política (art. 7).

Hay dos excepciones que importan acá. No hace falta consentimiento para datos que salen de fuentes de acceso público irrestricto (art. 5, inc. 2.a), como la Central de Deudores del BCRA, ni para los que derivan de una relación contractual del titular y son necesarios para cumplirla (inc. 2.d). Aun así, la reglamentación espera que quien consulta al BCRA sobre una persona haya obtenido su CUIT o CUIL en una relación contractual o comercial previa (Decreto 1558/2001, art. 26). Un candidato que te mandó sus datos para alquilar es exactamente ese caso.

En la práctica, antes de consultar nada:

• Pedí DNI y CUIL. El BCRA no se consulta con el DNI solo.
• Pedí comprobantes de ingreso: recibo de sueldo, comprobante de monotributo o resumen bancario.
• Hacé firmar un consentimiento que nombre el inmueble, las fuentes que vas a consultar y sus derechos. Guardalo.

La Central de Deudores del Sistema Financiero reúne las financiaciones que bancos, emisoras de tarjetas y otros proveedores de crédito informan al Banco Central. Se consulta por CUIT, CUIL o CDI en bcra.gob.ar, es gratis, muestra los últimos 24 meses y se actualiza una vez por mes. Por cada entidad ves el período, el monto, la situación de 1 a 5 según los días de atraso, y si el dato está en revisión o en proceso judicial.

Dos lecturas que conviene evitar. Primera: aparecer en la Central no es estar en mora; también se informan las financiaciones al día, en situación 1. Segunda: que no haya registros no es un buen historial, es ausencia de crédito en los últimos 24 meses. El BCRA además aclara que su información no inhabilita a nadie: quien decide es quien presta o alquila. Qué significa cada situación está en la guía de situaciones del BCRA.

Equifax define al informe Veraz como un informe del comportamiento crediticio y financiero de personas y empresas: no un registro de morosos, sino la información comercial disponible sobre uso de productos de crédito, cancelación de deudas, conducta de pago y cheques rechazados (preguntas frecuentes de Veraz). A diferencia del BCRA, suma un score de 1 a 999 en el que más alto es mejor, juicios y concursos o quiebras, y datos de la propia base de la empresa.

Es pago. Equifax lo vende como “Veraz de Terceros” en su sitio, y detect.ar lo incluye en el plan Pro. El propio titular puede pedir su informe gratis cada seis meses, por el derecho de acceso de la Ley 25.326 (art. 14): si el candidato prefiere, puede traértelo él. Para un alquiler, el informe Veraz tiene sentido cuando el BCRA no alcanza: ingresos justos, poca historia o una situación 2 o 3 que querés entender mejor.

No hay una regla legal sobre la relación entre alquiler e ingreso: es un criterio de cada propietario o inmobiliaria. Uno frecuente es que el alquiler más las expensas no supere la mitad del ingreso neto, lo que equivale a pedir un ingreso de al menos dos veces el alquiler. Es el valor por defecto de la calculadora de detect.ar, y cada equipo puede cambiarlo.

Con un alquiler de $650.000 y expensas de $90.000, el pago mensual es $740.000. Un ingreso neto de $1.600.000 destina el 46 %: entra en el umbral, aunque justo. Un ingreso de $1.300.000 destina el 57 %: no entra. Si el contrato tiene ajuste por índice, repetí la cuenta con el alquiler que va a regir dentro de unos meses, no con el de hoy.

El ingreso que vale es el documentado: un recibo de sueldo, el comprobante de monotributo o el resumen bancario, con el importe neto a la vista. Un ingreso declarado de palabra sirve para empezar la conversación, no para cerrar el contrato.

No: la complementan. Una garantía cubre el incumplimiento después de que ocurre; la evaluación busca que no ocurra. Desde el Decreto 70/2023, el Código Civil y Comercial deja a las partes fijar libremente el depósito en garantía (art. 1196), el plazo (art. 1198) y la moneda y el índice de ajuste (art. 1199). Las garantías habituales son el garante propietario, el seguro de caución y el aval bancario.

Si hay un garante, evaluá también al garante, con su consentimiento y las mismas fuentes: un garante en situación 4 en el BCRA cubre poco. Si hay seguro de caución, la aseguradora ya hizo su propia evaluación del inquilino, lo que no te exime de confirmar identidad e ingresos.

Que el BCRA no tenga registros y que Veraz devuelva poca o ninguna información quiere decir que la persona no tomó crédito en los últimos años. Es lo esperable en alguien de 22 o 25 años, en quien cobra en efectivo o en quien recién llega al país. No es un buen historial, porque no hay historial, y tampoco es una señal de riesgo. En ese caso pesan más las otras dos patas: el ingreso documentado y la garantía. Si el ingreso entra en el umbral y hay garantía, “sin datos” no debería frenar el contrato.

Pro cuesta $30.000 por mes con facturación anual ($360.000 por año) o $50.000 con pago mensual, al 3 de octubre de 2026. La verificación de identidad compara la foto del DNI con la selfie; no incluye prueba de vida. La consulta al BCRA tarda segundos; Veraz y el Informe 360 corren en segundo plano y tardan unos minutos.